市场综述
部分城市再调控行业整治再加码
汉纸妹
新年首月，关于加快发展租赁住房的*策、消息可谓是频频传出，特别是将集体土地纳入租赁住房建设用地的范畴等，都具有较强的信号，即*策层面的提供的保障性住房占比将大力度明显提升，各地在新住房制度的探索中，动作频繁。
同时，在房地产调控中，继去年年底出现一批率先松绑的城市之后，1月份全国各地的多数一线、及二线城市纷纷提出、并重点强调“一城一策”的房地产调控方案，全国大范围从严的楼市*策，正在逐渐传出转变的信号。
而在更明显的*策趋势层面，如青岛一个区取消摇号，成都部分项目取消摇号，以及广州大幅放宽落户等，都具有明显的象征意义。年在"房住不炒"的大前提下，"一城一策"将渐次深入。
1
*策环境
部分城市再松绑一城一策升级调控热词
1月16日，住建部办公厅、自然资源部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这意味着，通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市，省级层面则新增了江西、海南、山东、贵州，拓展至15个省市。其中早在年8月21日，就正式确定第一批北京、上海、南京、杭州、广州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
从1月下半旬开始，全国多个城市在最新的会议中关于房地产调控，均频频提及“一城一策”。如福州、厦门提出将编制房地产“一城一策”实施方案，落实稳地价、稳房价、稳预期；杭州、宁波提出将研究制订房地产“一城一策”方案，在有条件的城市开展共有产权房*策探索；成都将坚持房住不炒，并将研究实行一城一策的方案；长沙也宣布将开展“一城一策”试点等。
1月24日，中央发布《关于支持雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》。意见指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。
1月3日，青岛市通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。青岛市国土资源和房屋管理局表示，鉴于目前高新区商品房销售市场运行情况基本稳定，故决定于年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。与此同时，另有媒体报道，成都市蜀都公证处发文称，该处承办的某项目公证摇号活动因无人报名登记，取消公证摇号。
1月11日，广州市发布新一轮迁入户*策体系，放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。1月13日，东莞市发布进一步规范商品房销售*策文件，提出从3月1日起在全市推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》，其中规定，乙方在签订认购两天内，可解除认购，被解读为“两天无理由退房”。
1月27日，陕西省两会，在关于全省的房地产市场中提到，年将坚持分类指导，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。增强忧患意识，未雨绸缪，排查隐患，科学研判，妥善应对，有效防范和化解各种风险挑战。
2
经济环境1月全国PMI为49.5%，全国CPI同比上涨1.7%
全国PPI同比上涨0.1%
1月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.5%，年1月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.5%，比上月微升0.1个百分点。
1月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.7%。年1月份，全国居民消费价格同比上涨1.7%。其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.7%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨2.4%。1月份，全国居民消费价格环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.5%，农村上涨0.4%；食品价格上涨1.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.4%，服务价格上涨0.6%。
1月份工业生产者出厂价格指数（PPI）同比上涨0.1%。年1月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨0.1%，环比下降0.6%；工业生产者购进价格同比上涨0.2%，环比下降0.9%。1月份，工业生产者出厂价格中，生产资料价格同比下降0.1%，影响工业生产者出厂价格总水平下降约0.10个百分点。
3
行业动态本月行业动态
1月份行业动态主要包括：1、全国首套房贷平均利率23个月首次下降当期为5.68%。1月11日，融发布年12月全国首套房贷款利率情况，平均利率为5.68%，环比下降0.53%。这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。据融监测最新数据显示，年全国共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。2、百强房企榜单：新年首月销售业绩同环比双降。从1月份百强房企销售业绩榜单来看，年1月份受推盘量和去化率的直接影响房企的销售业绩相较年普遍有所回落。主要有两方面原因：一是年底企业为冲业绩，普遍加大了年末推盘量，导致年1月推盘数量有所降低；二是年一季度房企的去化率大概率会延续18年的较低趋势所致。年四季度房企的去化率相比前三季度有明显降低。3、百城新房库存连涨四个月三、四线房价首次止涨。1月29日，《中国百城库存、房价报告》发布，数据显示，监测的个城市新建商品住宅库存总量为万㎡，环比增长2.1%，同比增长1.6%。年，库存走势基本呈“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是年9月库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势；10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。同时，在监测的百城房价方面，三、四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，年12月份首次出现止涨的现象。4、上海房贷利率频出打折优惠北京推出不限房价地。近期，上海多家银行对首套房贷利率给出折扣优惠，据不完全统计，首套房最低可执行95折优惠，但普遍是贷款金额在万以上，同时，其余贷款金额也会享受不同的利率折扣，比如96折、97折等。同期，1月9日北京发布年首次土拍公告，共两宗住宅用地，其中明确要求所建商品住房均不设定住宅销售限价，也就是非限价房。
楼市观察年1月西安市土地市场
年1月西安土地供应共49宗，供应面积万㎡（约合亩），环比上涨9.6%，同比上涨48.4%。共成交土地30宗，土地成交面积万㎡（约合亩），环比下降13.8%，同比上涨%；总土地出让金亿元，环比上涨%，同比上涨%；月均楼面价元/㎡，环比上涨87%，同比上涨71%。1月份，西安土地市场，除土地成交面积环比下降外，其余均为环、同比双涨。特别是土地供应和成交面积，同比均出现了较高涨幅。同时，1月份西安土地平均楼面价已超元/㎡，为新的高点之一。
从土地成交区域来看，本月沣东新城成交土地最多，总成交面积71.7万㎡（约合亩），占总成交量的43.8%；其次为曲江大明宫遗址区，成交土地面积26.6万㎡（约合亩），占总成交量的16.2%；第三为浐灞生态区，成交土地面积20.7万㎡（约合亩），占总成交量的12.6%。
商品房数据1月份西安商品房供销反差均价创新高
年1月份西安市商品房新增供应面积.34万㎡，环比下降38.7%，同比上涨8%；商品房销售面积.54万㎡,环比下降6.3%，同比下降13.1%，分析来看，1月份西安商品房再度出现供不抵销，整体呈现供销反差，同时商品房销售均价再创新高。
1月西安商品房去化周期为15个月
截止年1月末西安商品房库存为2.47万㎡，比上月减少了53.2万㎡，较去年同期增加了84.6万平方米，商品房去化周期为15个月。1月份，西安商品房供应再度出现放缓，整体供应不及销售，呈现供销反差，致使整体商品房库存总量再度出现降低，整体去化周期保持在15个月。
1月西安商品房各区域供销价情况
1月份月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和经开，供应面积分别为33.98万㎡、20.37万㎡和18.79万㎡；1月商品房成交量排名前三的区域是城南、浐灞和曲江分别为36.7万㎡、35.01万㎡和33.18万㎡。（除城内）
商品住宅数据1月份西安商品住宅量跌价涨供不低销
年1月份西安商品住宅新增供应面积为69.95万㎡，环比下降53.9%，同比上涨7.8%；商品住宅销售面积.51万㎡，环比下降6.9%，同比下降17.2%。年1月份，西安商品住宅销售继续保持高位，虽环比有所下降，但总销售量依旧为年下半年以来的次高值。同时，住宅新增供应出现大幅回落，呈现供不低销，商品住宅均价再创新高。
1月西安商品住宅去化周期为4个月
截止年1月末，西安市商品住宅库存量为.69万㎡，比上月减少了80.56万㎡，比去年同期减少了.09万㎡，整体去化周期降低至4个月。1月份，西安商品房住宅单月销量继续保持高位，同时住宅供应出现大幅回落，致使住宅总库存量显著下降，去化周期再行下降至4个月。
1月西安住宅主力成交90-㎡占比60%
1月份西安市住宅各面积段成交占比中，90-㎡依然是主力，成交占比为32%，占比下降4个百分点。-㎡成交占比为28%，占比上升1个百分点。两者合计占比达60%，合计总占比再降降3个百分点。排在第三位的为-㎡，占比为18%，占比较上月提升3个百分点。其余面积段方面，本月小面积段70-90㎡占比出现明显下降，仅占4%，其余-㎡占比升高至12%。
1月西安商品住宅各区域供销价情况
1月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城南和城西，供应面积分别为21.07万㎡、12.58万㎡和12.57万㎡；1月份商品住宅成交面积排名前三的区域为城南、浐灞和曲江分别为34.02万㎡、30.5万㎡和25.99万㎡。（除城内）
1月西安商品住宅成交面积热力图
年1月份西安市商品住宅共计成交.22万㎡，成交面积占比最大的前三城区是城南、浐灞和曲江，分别占23%、20%和17%。由图可以看出成交热点区域主要集中在西部大道、西沣路十字版块（代表项目融创·西安辰院）；城东沁水路、长荣路十字版块（代表项目龙湖香醍国际社区）；曲江雁翔路版块（代表项目华润·曲江九里）。
1月西安商品住宅成交单价热力图
年1月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、城南和曲江，由图可以看出成交单价最热点区域为高新区科技路、高新四路十字区域（代表项目环球西安中心）；城南电视塔版块（代表项目华润悦府）；曲江池东路版块（代表项目金地·湖城大境）。
商业数据1月份西安商业量价齐涨供应基本持平
年1月份西安商业新增供应面积7.68万㎡，环比上涨1.59%，同比下降24.3%；商业销售面积15.64万㎡，环比上涨6.25%，同比上涨24.72%。本月，西安商业销售面积继续保持高位，并呈现环同比双涨，整体依旧为销大于供。
1月西安商业去化周期为63个月
截止年1月末西安市商业物业库存量为.49万平米，较上月减少了7.96万㎡，较去年同期减少了5.79万㎡，截止年1月末商业去化周期为63个月。整体来看，年1月份西安商业物业销售持续保持高位，不仅呈现同环比双涨，且总销售规模创下年下半年以来新高，同时，商业供应环比基本持平，致使商业库存总量出现明显降低，整体去化周期降至63个月。
1月西安商业各区域供销价情况
1月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是经开、城西和城东，分别为3.11万㎡、1.45㎡和1.25万㎡；1月份西安商业成交量排名前三的区域是经开、高新和浐灞，成交面积分别是5.75万㎡、2.76万㎡和2.52万㎡。（除城内）
1月西安商业成交面积热力图
年1月份西安市商业成交15.64万㎡，成交面积占比前三的区域分别为经开、高新和浐灞。由图可以看出西安市商业成交热点区域为经开行*中心版块（代表项目正尚国际金融广场）；高新科技六路版块（代表项目建邦华庭）；浐灞灞桥立交西南侧（代表项目普华浅水湾）。
1月西安商业成交单价热力图
年1月份西安市商业成交单价最高的集中区域是经开，其次是城西，第三为高新。由图可以看出最热点区域为经开行*中心版块（代表项目正尚国际金融广场）；城西后卫寨立交东南版块（代表项目华润二十四城）；高新科技六路版块（代表项目建邦华庭）。
办公物业数据
1月份西安办公供销双降价格微涨
年1月份西安市办公物业新增供应面积23.44万㎡，环比上涨79.34%，同比上涨.46%；办公销售面积11.53万㎡，环比上涨8.47%，同比下降5.34%，1月份，西安办公物业供应及销售面积同步双涨，特别是供应面积增加显著，整体办公物业销售均价再度升高。
1月份西安办公去化周期为20个月
截止年1月末西安市办公物业库存面积.6万㎡，较上月增加了11.91万㎡，较去年同期增加37.83万㎡。1月份，西安办公物业供应面积增加显著，呈现出同环比大幅上升，销售面积虽有增加，但总量较低，供销差额加剧，致使整体办公物业库存总量再度升高，整体去化周期依旧处于高位为20个月。
1月西安办公物业各区域供销价情况
1月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、经开和高新，供应面积分别为7.35万㎡、6.27万㎡和5.6万㎡；1月份办公成交面积排名前三的区域为高新、经开和城南分别为2.99万㎡、2.75万㎡和1.8万㎡。（除城内）
1月西安办公成交面积热力图
年1月西安市办公成交面积11.53万㎡，成交面积占比前三的区域分别为高新、经开和城南，分别占全市办公成交面积的26%、24%和16%。由图可以看出办公成交热点区域位于高新科技六路版块（代表项目万科高新生活广场）；经开凤城八路、文景路十字版块（代表项目长和上尚郡）。
1月西安办公成交单价热力图
年1月份西安市办公成交单价最高集中区域为城南，其次是经开，第三为城北。由图可以看出办公成交单价热点区域为城南芙蓉西路（代表项目龙湖雁塔天宸），经开行*中心版块（代表项目正尚国际金融广场）；以及未央路、凤城五路十字版块（代表项目西安环球贸易中心）。
开盘数据西安住宅开盘新推量走势图
年1月份，西安共开盘项目29个，推售房源套，房源量环比下降64%，同比上涨%，整体开盘去化率69%，环比降低2个百分点，同比降低1个百分点。整体来看，年首月西安住宅项目开盘推货量环比上月出现了较大幅度萎缩，但同比要高于去年。同时开盘去化率持续下降，不仅低于上月，同时也低于去年同期。
西安市场小结汉纸妹
新年首月，西安房地产市场在可量化的数字层面，呈现出高低相间、冷热各半，千丝万缕无不复杂的开局形势。一方面，供应量出现大幅下降，而销售不仅保持高位，且同比涨势迅猛，单月销量为近年及近期鲜见。
同时另一方面，住宅市场受物价局价格的管控，一月份整体均价不仅未有上升，甚至环比还略有小幅回落，西安限价力度依旧趋严；同时，在土地市场则呈现出完全相反的形势，不仅土地供应加剧，在出让拍卖中，成交价格更是屡创新高，热门版块地价接连翻番，整体土地出让金及平均楼面价更是再升高位。
一月以来，全国范围内调控力效更深显现，不仅百强房企首月销售业绩不及去年同期，受监测的百城库存出现连续上涨，首套房贷利率更是止涨下跌，*策层面数次强调“一城一策”。而在西安市场，虽受全国市场下行，预期及热度不及去年，但整体供需面未曾明显转变，暂时*策的松动并不具备客观条件，加大供应、稳定市场、延续限令仍将持续和保持。
证券简称：美城股份
筑梦同行共精彩！
合作（）-
美城股份是西安本土成立最早、历时最长的专业房地产综合服务商，主营业务有营销代理、前期咨询顾问等。
美城股份营销代理业务独创的“6+1+3+N”营销操盘方法论是美城营销代理中心的核心利器。根据此方法论将体系化、标准化、精细化的工作要求应用到操盘执行中，对营销销售、策划、渠道工作进行指标倒排，量化分解，已在多个项目取得优秀业绩！
前期咨询顾问从项目开发前端的开发方向研判、土地价值研判、项目总体定位、产品优化、项目可研报告及房地产规划设计跟踪服务，提供系统性、适应市场和开发商需求的顾问服务！
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇