房价解析
楼盘测评
商业评论
近期万科悦府的两次火爆开盘，将北二环引入西安购房者眼前。作为西安最早的居住区、当年地王爆发地、城市改造的重点区域，二环一直是西安人纠结的所在。
欣喜于它的便捷，也吐槽着它的陈旧。不过，一有新盘面市基本都很快售罄，则“暴露”了西安人偏爱着它的事实。
这次，AI君带领大家走进二环内红庙坡的地铁盘——御笔华庭，最后一栋洋房，7#楼，毛坯现房售价1.3万元/平，到底值不值得买呢？以下是详细楼盘测评。
项目基本信息
项目卡片
楼盘名称：御笔华庭（御笔城市广场）
占地面积：约66亩
产品类型：4栋毛坯住宅，包含一栋16层小高和一栋11层洋房（7#）
价格：7#楼1.3万元/㎡
面积区间：94-㎡60套
容积率：9.78
绿化率：25%
总户数：住宅约户
车位数：个，包含多个机械车位
开发商：西安鸿胜实业有限公司
物业：怡人物业，物业费1.5元/平·月
公摊：7#楼是16.7%
项目位置：大兴新区永全路与大兴东路十字西北角
御笔华庭沙盘图
产品规划
御笔华庭规划4栋住宅，这次将推的是7#楼，11层毛坯洋房，现房，3个单元，一梯两户设计，面积区间94-㎡。其余住宅均已交付。
关于现房——
7#楼是现房，买了就能直接装修。单元门锁着，进不去。仅从外观上看，楼体没有大问题，涂料平整，室内窗户金属护栏、空调机位都做好了，入户门处设有无障碍通道，细节基本到位。
御笔华庭7#楼实景图
7#楼北侧单元门实景图
关于楼位——
AI君看到7#楼的那一瞬间，有些呆住了，仿佛看到了锦业上都。
二者的楼位都是围合式布局，靠近马路的外围是高层，高层北侧有一栋或者两栋洋房。这种布局的好处就是高层可以遮挡马路的噪音和灰尘，最大的弊端则是连着阳光一块给挡了……御笔华庭7#楼只有11层高，对面的高层最低也有16层，但楼间距仅有30米左右的样子，采光极为艰难。7#楼与南侧高层的距离实景关于容积率——御笔华庭的容积率是9.78，是的，你没看错，就是9.78。AI君查了下御笔华庭当初拿地信息。年9月19日，西安鸿胜实业有限公司以1.亿元摘得编号LH3-1-18宗地，折合.45万元/亩，楼面价不低于.4元/平方米。净用地为.34平方米（折合26.23亩，不含代征道路15.亩），规划用途为居住兼容商服，容积率不大于9.78，建筑密度不大于39.9%，绿地率不小于25%。26亩的土地上盖了21万方的房子，堪比安置房的密度。而绿化情况，打个比方吧，绕着小区草坪走一圈手里的肉夹馍估计都吃不完。7#楼东侧的草坪和自动售水机
关于户型——因为还没有获证，置业顾问没有提供户型图。关于物业——御笔华庭的物业是西安怡人物业，属于一级资质，物业费1.5元/平·月。一级资质的物业出现在这么小体量的刚需盘里，确实挺少见的。不过从社区内部的细节也能看出物业水准。
除了垃圾处理处略有些脏之外，其余路面都很干净，不见一片纸屑、烟头；随处可见的“路面湿滑，请注意安全”、“严禁高空抛物”等标语；单元门很干净，不时有身着工服的阿姨、大叔在清理；门把手上有红布缠绕，手握上去不冰凉；西门旁边有购物车，方便业主使用。
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AI君记得一个小细节，一位老奶奶在单元门口掏钥匙，半天也没找着，一位清洁阿姨看见了，很自然的打招呼“没带钥匙吧？”，随手就用钥匙开了门，两人说说笑笑就进了楼里。
AI君随机采访了一位业主，是个20多岁的姑娘。她表示“挺不错的”，“问题基本都能得到解决”。
周边配套
如果生活在御笔华庭社区是住在“严丝合缝”的盒子里，那社区之外的生活则是五彩缤纷的“天堂”。
这里是年轻人的天堂。
商业：两大网红打卡地——
龙湖星悦荟、老城根Gpark
御笔华庭周边店铺林立，美食遍地，一路之隔的龙湖星悦荟、老城根Gpark两大大型商业体，周边地铁8号线、小学中学、医院、公园全覆盖，是极为成熟高端的一公里生活圈范本。
尤其是龙湖星悦荟+老城根GPARK的西安网红打卡地的“强强组合”，羡煞多少人。
老城根实景图这两大商业体涵盖时尚购物中心（百余个知名品牌入驻）、空中花园、游乐区、美食街、IMAX巨幕影厅、酒店、商务精装公寓等多种业态，基本能满足所有消费、娱乐、休闲需求。
值得一提的是这里的电影院是西北地区唯一可容纳人的IMAX巨幕影厅。
龙湖星悦荟实景图
站在星火路上，最醒目的就是老城根Gpark，独特的仿古门楣与膜结构天幕设计，时尚美观，而且门口下沉广场还有一座露天篮球场，每逢周末都会有各类大小赛事举办。
老城根室外篮球场
如果AI君住在附近，一定有时间就来这里逛逛，感受时尚的进度，运动的乐趣，美食的滋味，年轻人的活力。
美好时光项目周边随手拍，有家剪刀面撩咋咧
交通：地铁8号线门口过——
御笔华庭斜对面不足米就是在建的地铁8号线大白杨站，预计年左右就能投入使用。
8号线红庙坡站-大白杨站区间暗挖竖井
小区门口是宽阔的大兴东路，向东可直达星火路（朱宏路）、永新路（明光路）、文景路，向西直通西二环、西三环，整体道路交通十分通达，周边拥有十几条公交线路，可直通高新区锦业路、城南客运站。
教育：学区已划分——
小区没有幼儿园，学区已经划分，分别是莲湖区西铁小学、西安市第67中，均是普通公办学校，距离项目直线距离在1公里内，步行可达。
西铁小学实景图
西安市第67中
医疗——
项目西边不到医院，是医院。
医院
公园——
项目往北约1公里，就是汉城湖。
周边新房二手房价
御笔华庭7#楼，毛坯11层洋房均价约1.3万元/平，目前周边新房极为稀缺，毕竟是老城区，土地有限，仅有万科悦府（售罄）、老城根·蓝光雍锦世家（还有房）、碧桂园锦里（纯新盘，待售）等。
万科售罄不多说，蓝光位于御笔华庭隔壁，是区域内少有的带洋房的刚改、改善盘，精装高层1.74万元/平，精装洋房1.78万元/平，面积-平（高层面积较大），11月17日首开登记，摇号，市场热度还不错。项目后续还有房可推，改善人群可重点