在大家的等待之中，西安第二批住宅小区二手房指导价格于10月13日发布。
正如第一批指导价格发布之后各界的反响一样，此次指导价格一出就令各界哗然，看到很多小区的二手房价格被腰斩之后，很多人表示：按照这个价格能买到房子吗？我不接受指导……
而从目前西安二手房市场情况来看，一方面是二手房挂牌量已经高达9.34万套，即将逼近10万套大关；一方面是二手房指导价格出台后，买方观望情绪浓厚。
西安二手房市场入冬已经难以避免，中介门店、经纪人纷纷转战新房分销市场。
曲江成指导价“重灾区”！
西安第二批二手房指导价格，共计涉及到个小区，基本覆盖了高新、曲江、经开、浐灞、长安等各大区域。
从官方给出的这些小区二手房指导价格来看，指导价格全部低于目前贝壳二手房平台上的挂牌均价。其中，指导价格低于挂牌价格30%以上的小区达到了53个，占到了本批次小区数量的一半以上。有15个小区的知道价格低于挂牌价格50%以上，也就是说价格腰斩。
值得注意的是，曲江成为西安第二批指导价格腰斩的“重灾区”！在指导价格低于挂牌价格50%以上的15个小区中，曲江占到了13个；在指导价格低于挂牌价格幅度最大的30个小区中，曲江占到了15个。
从这个角度可以看出曲江二手房价格的虚高。
曲江二手房价格的虚高，主要原因来自于新房市场的供应不足。根据《地产房剑》统计，今年前9个月西安供应的套新房中，曲江新区仅有套（备注：不含曲江大明宫板块），仅占到全市供应量的2.56%，很明显这是根本无法满足市场的需求的。
更重要的是，从目前待售项目情况来看，在未来一两年内曲江依然会面临新房供应不足的问题。当曲江的新房供应不足时，对于打算置业曲江的购房者而言，只能将目光转向二手房市场，由此就催热了曲江的二手房市场，房价一路攀升。
而从此次指导价格最高的10个小区来看，高新占据7席、曲江占据3席，很明显高新、曲江依然代表着西安房价最高的两大区域。而房价最低的10个小区中，有4个小区位于雁塔区，这些小区基本是10年前开发规模比较小的楼盘。
二手房挂牌量9.34万套！
西安二手房指导价格出台之后，对于纯投资客来说，收益预期肯定是大幅下降。不过，对于几年前买入的纯投资客而言，即使按照目前的指导价格出售，也已经实现了翻倍的收益。
例如：位于曲江二期的保利曲江春天里，年9月份外地投资客开始涌入西安买房时买入该项目的价格在元/㎡左右，如今二手房指导价格为元/㎡，5年时间升值幅度.46%；位于灞河西岸的普华浅水湾，年9月的时候售价元/㎡左右，如今二手房指导价格为元/㎡，5年时间升值幅度.33%……
如果再考虑到资金杠杆，这些投资客的实际收益率会更高！因此，他们即使按照目前的指导价格卖出，也已经赚的盆满铎满！
所以，我们看到西安的二手房挂牌量，即使在指导价格出台之后，西安的二手房挂牌量依然处于高位，贝壳上最新的二手房挂牌量是套，而这个数据在去年12月份的挂牌量是套，今年以来持续稳定在9万套以上。
从目前西安各区域二手房挂牌量来看，挂牌量最高的是雁塔区、未央区，分别为套、套，这两大区域的挂牌量占到了目前整个西安二手房挂牌量的52.65%。
这两大区域挂牌之所以如此之高，主要是由于雁塔区行*辖区包含了高新、曲江这两大楼市热点板块，未央区行*辖区则包含了经开、浐灞这两大区域。
对于购房者而言，二手房指导价格出台之后，看到大量小区的二手房指导价格与挂牌价格腰斩，原计划打算购买二手房的购房者观望情绪开始产生，等待的是西安二手房价格的回调。
一方面是收益颇丰的投资客大量挂牌二手房、二手房挂牌量持续处于高位，另一方面是购买端则产生了观望的情绪，由此带来的一个直接影响就是二手房市场进入冬天，对于二手房中介门店、经纪人产生了非常大的影响。
天正评估发布的西安二手房成交数据，年7月初西安第一批二手房指导价格发布之后，7月份、8月份西安二手房成交量急剧下降，8月份西安城六区的成交量仅为套，是近一年来除2月份春节月外成交量最低的月份，与今年3月套的成交高点相比，已经腰斩！
受到二手房市场冲击的经纪人，纷纷将销售目标转战销售一般、佣金点位比较高的个别新盘以及西安周边的文旅盘，昨天抖音上盛传某住宅项目给出经纪人的佣金点位已经在5%了。
当然，二手房挂牌量处于高位，也说明了未来西安二手房市场的空间和潜力。随着新房供应已经见顶，作为新一线城市的西安，二手房在市场中的占比也越来越高。经历此轮二手房市场踩刹车之后，实际上未来也给了二手房市场爆发更大的空间！
熬过冬天，就会看到春天。
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本篇作者
王涛
当值编辑
方逊
图片来源
地产房剑
主编
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