干货预警年西安房价涨幅达15 [复制链接]

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*策解读

城市建设

房价解析

楼盘点评

回顾年的西安楼市，可谓一部动人心弦的大片。今天起AI君陆续会从房价、大事件、*策及城建等方面全方位解读年的西安楼市。首先我们来看“年房价”。

因为“啃数据”是AI君的事，普通购房者需要的是结论！因此我们全部以问答的形式体现，直接给到购房者关于房价这12个问题的答案。

年西安楼市实际推盘量

仅占年度计划的58%

备注：以下数据均来自西安西咸新区物价局公示。

1、年西安上市了多少项目，多少房源？

西安及西咸新区总计公布有个项目套房源的备案价。

2、占年初计划推盘量的多少？意味着有多少将遗留至年？

年西安实际推盘量仅占比全年计划量的58%，粗略统计预计有10万套房源将遗留至年入市。这意味着年房源供给量将十分充足。

3、西安占比多少，西咸新区占比多少？

从占比来看，在西安年总计公布的套房源中，“独立门户”的西咸新区年共备案房源套（含之前由西安发布的西咸新区备案房源套），总仅占比西安总备案房源量的8%。

4、洋房、高层各占比多少？

从产品来看，西安年总计推出高层套，占比83.53%，小高层：套，占比14.51%，洋房套，占比1.96%。高层依旧占据了绝对优势，但洋房占比有了明显提升，预测这个趋势也将延续到年。这除了西安人民对住房舒适度需求的提升，也因为随着地价增高，倒逼房企倾向于高端产品。

5、精装占比多少，毛坯占比多少？

年西安备案的房源中，精装占比52%，毛坯占比48%。精装占比已高于毛坯。

6、年西安哪月房源备案量最多？哪月最少？原因是什么？

7月是全年备案房源最少的月份，是由于当时新*出台之前，西安有一个多月的时间无盘开售，备案价和预售证照常公示，但放量减少。新*出台之后，累积的这批备案及获证房源在6月25日晚登记平台上线后，陆续开始线上登记，首批登记房源约套房，但锁住了4万多人。

值得一提的是，西咸新区是在8月21日开始独立备案的。这里还有个小插曲，蓝光公园华府当时在西安和西咸新区同时备案，但在西安市8字头，在西咸新区则破万，最后还是因为销售节点按照西安的“低价”卖了，那也是蓝光最后一批8字头，之后西咸新区的备案价就一直在“追赶超越”西安，势头迅猛。

年西安房价走势

整体涨幅达15%

备注：以下数据均来自西安西咸新区物价局公示，月度、年度均价是根据实际推盘量及房源均价计算的均值，可能存在一定的误差，仅供参考。

7、年西安均价在多少？

纵观年西安各月房价走势，整体均价维持在1.3万元/平左右，年尾环比年初涨幅高达15%。其中1、3、9月房价处于“低谷”，主要是因为当月推出了大量低于区域均价的房源——1月的上和郡、新界住宅小区、智慧新城、天悦东都、华安紫竹苑、保利林语溪均为8字头，3月份金辉世界城C区，高层均价1.3万元/平，而均价处于“高峰”的2、6、11、12月份也是同样的道理，推出了大量高于区域均价的房源，且主要是洋房的推售旺月。所以年西安均价整体维稳，但依旧是买的越早越便宜。

8、年西安房价最高的区域是哪？最低的是哪？高层和洋房差距在多少？

西安房价最高区域高新（），与房价最低区域国际港务区（）的差价近元/平；同时不同产品之间的房价也存在差异，如高层与洋房（别墅）也存在大约元/平的差价；装修房和毛坯的高层差价则在-元/平，洋房则主要以毛坯为主。

年各区域房价走势

备注：以下房源均价数据是根据年西安物价局、西咸新区开发建设管理委员会房源备案价计算，区域划分根据物价局备案地址划分，部分楼盘所属区域可能存在误差，仅供参考。

9、什么是年西安房价的三大梯队？

相较于平稳上涨的西安整体房价，各个区域的价格起伏则比较大。AI君统计了西安13个区域年的均价走势，发现了3个梯队，基本与年年初的预测一致。

三个梯队：房价标杆区域、主城区和新区。

第一梯队——高新曲江

第二梯队——新城雁塔未央莲湖（主城区）+浐灞沣东

第三梯队——长安航天属于洼地，经开灞桥国港则因距离主城区较远，发展处于规划阶段，价格较低

10、高新与曲江之争谁赢了？

从数据来看，曲江低于高新2K元/平，高新区目前房源密集区是高新二期核心地段，房价处于高位。而曲江一期围湖而建，宜居宜业，是西安高端住宅集聚地，目前业已发展饱和，鲜有新盘上市；曲江二期韭菜楼扎堆，虽然依旧宜居，但与曲江一期还是有较大差距，目前仅有靠近曲江一期的中海城、金辉世界城版块发展较为成熟，其余区域人气较低。这些因素导致曲江二期房价相比高新区“略逊一筹”。不过，随着地铁4号线的开通，曲江新区的区域功能得到进一步完善！而随着曲江二期的发展饱和，再要走可能就需要临潼曲江旅游文化区接力，高新三期虽然才刚刚起势，但云轨、地铁、产业园区、医院的各项加持之下，后期发展前景十分看好。

11、浐灞与沣东之争谁赢了？

浐灞与沣东一直是西安新区中的大热门。从房价来看也紧随在主城区之后，浐灞的价格甚至超越了莲湖区。而浐灞与沣东之争，从数据来看浐灞超了沣东元/平，但是实际上这个差价里有些“门道”——浐灞的洋房别墅的量价均高于沣东，沣东的高层小高价格则高于浐灞。

年浐灞总计推出套洋房（别墅），均价在2万元/平左右，相比沣东推出的洋房仅有套，而且价格1.7万元/平，高出元/平。但浐灞的高层和小高层的均价低于沣东—元/平。

12、13个区域明细？

1.5万元/平以上——高新区、曲江

高新区年总计公布套房源的备案价，均价约为1.7万元/平，整体房价较为平稳，其中7月、9月无新盘推出，3月推出的大部分楼盘价格均低于区域整体均价，如鸿锦城罗曼尼（1.1万元/平）、高新大都荟（1.2万元/平）等。

明细如下：

年曲江新区今年总计公布了套房源，整体均价约为1.5万元/平，2月到3月，7月-10月房价浮动较大，是由于2月推盘量较少，且以别墅为主，拉高区域均价；而7月-10月推盘以低价刚需盘为主，拉低区域均价。

明细如下：

1.3-1.2万元/平——新城区、雁塔区、未央区、莲湖区+浐灞区、沣东区

第二梯队是西安老牌城区，这些区域无论是从人口、配套、交通各方面来看都是比较成熟的，但因城区发展较久，且较为缓慢，尤其是莲湖区、新城区、雁塔区部分区域。浐灞和沣东紧追不舍。

新城区年区域均价约为1.4万元/平，是主城区中推出房源最少的区域。整个区域的均价全靠融创西安壹号院及就掌灯这两个项目拉起来的。

新城区总计公布套房源备案价，推盘量前三的项目为：上和郡、华清学府城及就掌灯。

新城区年公示备案价的项目有：

雁塔区年区域均价约为1.4万元/平，区域房价走势比较陡峭，2月和7月无新房源推出，9月价格处于“低谷”是因当月只有华安紫竹苑一个项目公示了备案价。

雁塔区总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：龙湖紫宸、融创西安宸院及真爱万科公园华府。

雁塔区年公示备案价的项目有：

未央区年区域均价约为1.3万元/平，总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：碧桂园凤凰城，绿地峰辉及世茂璀璨倾城。

未央区年公示备案价的项目有：

莲湖区年区域均价为1.3万元/平，年度房价走势起伏较大，其中1、2、7、9月无新房源推出，主要是因为主城区发展已近饱和，新房较少。

莲湖区年总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：金辉高新云璟、万科金色悦城及中南青樾。

莲湖区年公示备案价的项目有：

浐灞新区是不仅是新区中推盘量最多的区域，在西安所有区域的推盘量排列中也是仅次于曲江。区域整体均价约为1.3万元/平，均价较高主要是由于年推出的别墅、洋房及小高产品占比较高。

浐灞新区年总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：中南樾府、御锦城及华远辰悦。

浐灞新区年公示备案价的项目有：

沣东新城是西咸新区目前唯一一个限购区域，年8月份“独立”于西安之外，拥有自主公示备案价和线上登记的权力，年区域均价约为1.3万元/平，直逼西安主城区。

沣东新城总计公布套房源的备案价（西安物价局及西咸备案总和），推盘量前三的项目为：绿地新里城、中建昆明澜庭及蓝光公园华府。

沣东新城年公示备案价的项目有：

1.2万元/平以下——长安区，航天区，经开、灞桥、国港；

长安区年区域均价约为1.2万元/平，总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：海亮德文郡、万景荔知湾及融创南长安壹号。

长安区年公示备案价的项目有：

航天新城算是起步较早的一个新区，年区域均价约为1.2万元/平，区域内新盘较少，2月、9月份就没有房源推出。

航天新城年总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：红星紫御半山、航天新佳园及大华翰林华府。

航天新城年公示备案价的项目有：

经开区年区域均价约为1.1万元/平，其中1/2/7/11月均无新房推出，12月均价较高是因为龙湖景粼天序推出大平层（均价1.7万元/平）。

经开区年总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：中南紫云集、城市锦上及惠风壹品。

经开区年公示备案价的项目有：

灞桥区年区域均价约为1.1万元/平，总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：中国铁建花语城、辰宇世纪城及清凉灞柳。

灞桥区年公示备案价的项目有：

国际港务区是今年较为热门的区域，主要是因为全运会的带动作用。整个区域均价约为1万元/平。

国际港务区年总计公布套房源的备案价，推盘量前三的项目为：绿城全运村、绿地璀璨天城及汇悦城。

国际港务区年公示备案价的项目有：

西安年4、5、6月及10、11月是整年推盘的两个高峰，上半年西安市场火热，购房者入市积极，但供小于求，去化率近乎%。而下半年西安房管局坚持住房不炒，严控房价，强降西安房市温度，购房者观望情绪明显，市场转凉，同时在四季度房企年度任务及资金周转的压力下，推盘量上涨，楼市供大于求，去化率降低到70%左右。年房价的走势也是稳中有涨，年尾环比年初上涨15%。

而年首先紧盯年上市计划，房源会否井喷？-年西安个村子的拆迁释放的购买力是否接的住这海量房源，限价、限售、限贷、限购“四限”是否有望放宽？这些都会决定年的市场走势，但总体来讲，要么供需两旺，要么可能“有价无市”。

撰文

AI君

楼盘测评：

?高新：群贤道九号

万科翡翠国宾

?航天：陕建翠园锦绣

文投楠香郡

英俊年华国际社区

红星紫御半山

康桥悦蓉园

?沣东：绿地新里城

蓝光公园华府

中南上悦城

?沣西：沣西吾悦广场

?曲江：金地曲江风华

大华曲江公园世家

招商依云曲江

金地南湖艺境

阳光城丽兹公馆

唐顿庄园

美好时光

海伦国际

?城西：金辉高新云璟

当代宏府MOMΛ

紫薇西棠

德杰状元府邸

雅居乐锦城

中南青樾

?城南：华安紫竹苑

龙湖紫宸

清凉山居

?城北：隆源国际城

正荣府

华远枫悦

绿地峰辉

保利中央公园

万科幸福臻园

中海太华府

世茂璀璨倾城

城市锦上

?浐灞：中南樾府

绿城桂语江南

碧桂园阅江府

清凉灞柳

紫薇花园洲

振业泊岸

海伦湾

绿地与湖

海亮唐宁府

龙湖香醍璟宸

御锦城

普华浅水湾

高科麓湾国际社区

华远辰悦

自然界

?港务区：绿地璀璨天城

绿城全运村

汇悦城

华润未来城市

?经开：中南紫云集

金泰经开花城

雨润星雨华府

?城东：紫薇东进

天悦东都

天伦佐治公馆

中国铁建花语城

就掌灯

上和郡

林邑

?长安：海亮德文郡

悦美国际

合能公馆

雅居乐湖居笔记

万景荔知湾

?临潼：中海阅骊山

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